Vous avez repéré la maison de vos rêves, mais vous n’avez pas encore vendu votre maison actuelle ? Vous ne souhaitez pas prendre de location intermédiaire en attendant de trouver votre future maison. Le crédit relais peut être une solution. Comment cela fonctionne-t-il ? Quels sont ses avantages et à quoi faut-il prêter attention ?
Tobias est propriétaire de son appartement à Luxembourg. À la recherche d’un logement plus grand, il a trouvé une belle maison à la périphérie de la capitale. Cependant, il doit décider rapidement, faute de quoi la maison sera vendue à un autre acheteur. Cependant, il vient tout juste de mettre en vente son deux-pièces et n’a pas encore trouvé de preneur. C’est à ce moment qu’il entend parler du crédit relais. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
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Acheter avant de vendre
Le crédit relais, également connu sous le nom de prêt-relais ou de prêt relais, est une avance de fonds d’une banque permettant à un propriétaire qui souhaite déménager, de financer l’achat de sa nouvelle maison sans attendre d’avoir vendu la précédente. Ce crédit intermédiaire est généralement utilisé lorsque vous ne pouvez pas faire coïncider la vente de votre maison actuelle avec un nouvel achat immobilier.
Le principe est simple : la banque avance une partie du montant de la vente de l’ancienne maison sur une courte période, généralement entre 12 et 24 mois. Jusqu’à la vente de la propriété, le bénéficiaire ne rembourse que les intérêts du prêt. En principe, la totalité du prêt est remboursée en une seule fois, avant l’échéance, dès la conclusion de la vente de l’ancien bien.
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Les conditions d’obtention d’un prêt-relais sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique. La banque vérifiera le dossier de Tobias, ses revenus, son endettement de taux, sa capacité d’épargne, sa tenue de comptes, etc.
Le crédit relais peut prendre différentes formes. Dans la plupart des cas, le montant de la vente du premier bien n’est pas suffisant pour couvrir le nouvel achat. Le prêt-relais est donc complété par un prêt immobilier classique qui peut être amorti à long terme. Les deux types de crédit font partie du plan de financement de la nouvelle maison.
Plus rarement, le montant de la vente du premier bien est suffisant pour couvrir le nouvel achat et il n’est pas nécessaire de contracter une hypothèque complémentaire.
Pour déterminer le montant du prêt-relais, la banque se fie à la valeur de revente estimée de l’appartement et déduit les coûts restants à payer.
En ce qui concerne Tobias, la vente de son appartement ne couvrira pas le montant de l’achat de sa nouvelle maison. En conséquence, jusqu’à ce que son appartement ait trouvé un preneur, Tobias remboursera à une part les intérêts de son prêt-relais et, d’autre part, les paiements mensuels (intérêts et capital) du prêt immobilier.
Afin de déterminer le montant du prêt-relais, la banque s’appuie sur la valeur de revente estimée de l’appartement et déduit les coûts restants à payer : solde du hypothèque toujours en cours sur la propriété à vendre, frais d’agence, aides d’État, frais de remboursement anticipé, etc.
Une flexibilité avantageuse
Le crédit relais semble être une option intéressante pour Tobias. Avec ce type de prêt, il n’aura pas à se précipiter pour vendre son appartement et met toutes les chances de son côté pour l’acquisition de sa maison. De plus, il pourra emménager directement dans sa nouvelle maison, sans avoir à passer par une location intermédiaire.
Le crédit relais lui offre également la possibilité de ne payer que les intérêts sur le prêt jusqu’à ce qu’il ait vendu son appartement. Enfin, à condition que le taux d’emprunt soit variable, il n’aura pas à payer de pénalité lors d’un remboursement anticipé (comme dans le cas d’un prêt conventionnel).
Le crédit relais permet de rationaliser les transactions immobilières.
Le crédit relais permet de rationaliser les transactions immobilières. Néanmoins, Tobias doit être prudent, car ce type de crédit présente également les risques à prendre en compte.
… mais non sans risque
Avant d’opter pour un prêt-relais, Tobias doit également connaître les limites de ce type de prêt.
Le crédit relais est très souvent adossé à un prêt hypothécaire conventionnel. Tobias doit pouvoir payer financièrement les frais de deux crédits, voire de trois, si le prêt de l’appartement qu’il a mis en vente n’est pas encore vendu.
Tobias doit effectuer des simulations avec son banquier pour déterminer son taux d’endettement et sa capacité à contracter plusieurs prêts.
Plus la propriété est en vente longue, plus le prêt relais coûtera cher.
Le crédit relais est généralement à taux variable. Taux variables souvent plus élevés. Étant donné que le prêt est en principe remboursé dès la vente du bien immobilier, cela permet d’éviter des frais de remboursement anticipé. En revanche, ces taux sont souvent plus élevés que les taux fixes. Tout cela dépend du dossier de l’emprunteur.
Augmentation des coûts au fil du temps Plus l’appartement de Tobias sera long en vente, plus son prêt relais coûtera cher. Il est donc dans son intérêt de rembourser rapidement son prêt-relais, afin de cesser de payer des intérêts chaque mois.
Conséquences en cas de non-respect des délais Un prêt-relais est une solution temporaire accordée pour une courte période. Si Tobias se rend compte qu’il ne trouve pas d’acheteur, il doit en informer son conseiller bancaire dès que possible, afin de trouver une solution sur mesure avec lui. La plupart du temps, le crédit relais sera prolongé ou un nouveau crédit sera offert.
Pour éviter cette situation, Tobias doit vendre rapidement son appartement. L’estimation du prix de vente doit être réaliste et tenir compte de l’état du bien, de son emplacement, du contexte économique, etc. Pour cela, il est conseillé de faire appel à un ou plusieurs biens immobiliers experts.
Tobias a maintenant une idée plus claire du fonctionnement du crédit relais. Il peut désormais prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire, qui lui donnera des simulations numériques et l’aidera à choisir l’option la mieux adaptée à sa situation.
Si, au bout du compte, Tobias considère que le risque est trop grand et que le prêt relais ne lui convient pas, il peut commencer par vendre son appartement puis opter pour une location en attendant de trouver la maison de ses rêves. La vente servira donc de contribution financière pour sa nouvelle maison.
